יום ראשון, 16 בדצמבר 2018, ח' טבת ה' תשע"ט
לפרסום חייגו: 050-5407068

נדל"ן במה קורא נט

נדלן

מקסום רווחים בפרויקט התחדשות עירונית- כך תבדקו נכון את התמורה

מאת: עו"ד גילעד ושדי - מומחה בנדל"ן ובתחום ההתחדשות העירונית – מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. בהוראות חוק התמ"א 38 סעיף 1 נקבע: "תכנית זו תקרא: "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38". למרות כותרת ומהות החוק יעידו בעלי הדירות כי חיזוק המבנה הינו בעל חשיבות פחותה בכל הנוגע לרצונם לבצע ולהקים פרויקט מעין זה בבניין. בבואם של בעלי הדירות ליזום פרויקט התחדשות עירונית כהגדרתו, ייווצר ה"טריגר" להקמת הפרויקט על פי גודל וטיב התמורות שיתקבלו במהלכו ע"י היזם הנבחר.

פורסם בתאריך:


 

בעלי דירות רבים מתלבטים האם התמורות אותם הציע היזם הינם המקסימום האפשרי אותו ניתן לקבל במסגרת התמחרות. בעלי הדירות אשר דולים אינפורמציה אשר נשענת על אמצעי התקשורת, חברים ומכרים, google ועוד. משום חוסר הידע המקצועי והשוני הרב בין הפרויקטים השונים וכן ההשוואות שנעשות אל מול בניינים אחרים, סמוכים ושאינם סמוכים, מתקיים בליל מידע (לעיתים שגוי)המגיע לאוזני הציבור הרחב ומעביר לידיהם תמונה שגויה בכל הנוגע לפרויקט הספציפי.

כל בדיקה לגבי בניין ספציפי חייבת להיות בדיקה נקודתית על מנת לבדוק האם הוצעו לנו מירב התמורות שניתן לקבל.

אלו הבדיקות הנדרשות

בדיקה תכנונית: ההנחה היא כי יזם נבון ינסה לבנות מקסימום מ"ר תוספת לדירות הקיימות בתמ"א 1 (חיזוק) מעל לכל 1 מ"ר תוספת בנייה לדירה בקומות הקיימות יוכל היזם  לבנות בקומות העליונות החדשות 1 מ"ר לכל אחת מדירותיו למעלה וזאת ע"י הרחבת היקפיי הבניין. בסה"כ יתקבל מאזן חיובי בתחשיב שורת הרווח אל מול הוצאות הבנייה.

תוספת הבנייה שתאושר בסופו של דבר מתחשבת בתוואי השטח, מיקום הבניין ומדיניות העירייה .בנוסף יש לזכור כי יזמים רבים יעדיפו ליצור חדרים/ממ"ד כתוספת בנייה ולא ליצור הרחבות רוחביות של קירות חוץ בדירה משום הצורך לבצע התאמות ושיפוצים תוך דירתיים.

יש לזכור כי התוכניות שיועברו לידיכם על ידי היזמים על מנת לבחון את מיקום וגודל תוספת הבנייה עלולות להשתנות במס' מועדים:

  • לאחר מדידה מסודרת של הבניין.
  • בדיוני הוועדה לקראת קבלת ההיתר.
  • לאחר התנגדויות.

משום שהשינויים במועדים הנ"ל יכולים להיות מהותיים יש לבחון אותם היטב וכן לבחון חלופות שונות והגנות חוזיות למקרים בהם ישנו חשש סביר כי יבוצעו שינויים בתוכנית המוצעת.

יש לזכור כי במקרים רבים כמעט ואין אפשרות לבצע תוספות בנייה אם בכלל ומשום כך בעלי הדירות לא להוטים ליזום פרויקט מעין זה. במקרים אלו יש לבצע שקלול של הרווחים הנלווים מהקמת הפרויקט (מעלית, חיזוק, וכו) ואת האפשרות תמורות חלופיות נוספות כגון: חנייה, מחסן, זיכוי לשיפוץ פנים דירתי כזה או אחר ועוד..

בדיקת רווחיות:

על מנת לבחון את הרווחיות האמתית של היזם מומלץ לבקש ממנו את "דו"ח האפס" שלו. ממנו נלמד כפי שלמד היזם על כדאיות הפרויקט ונקבל תמונה מהימנה( במידה ולא "סדרו" אותו למעננו).

בדו"ח האפס מכניס היזם את כל העלויות האפשרויות על מנת לקיים את הפרויקט בהצלחה וללא סיכונים מיותרים. הדו"ח כולל הוצאות בנייה למ"ר, הוצאות המימון והתכנון, הוצאות יועצים ובעלי מקצוע, מיסוי, ביטוחים ובטחונות, שיווק פרסום ומכירה ועוד וכן את ההכנסות הצפויות .

יזם אשר רווחיותו גבולית לרוב יציע לבעלי הדירות לעיין בדוח. במקרים אחרים יחשבו היזמים שזוהי בקשה מוגזמת ואף חצופה אשר מעוניינת לבדוק בציציותיו ו"להכנס לכיסו".

אם כן, מהו אחוז הרווחיות הנדרש על מנת לקיים פרויקט בכבוד?! על מנת לענות על שאלה זו יש להדגיש ראשית כי תשובה זו נשענת על ההנחה כי הפרויקט ילווה ע"י בנק מלווה. כיום דרישות הבנק המלווה אשר מעניק ליזמים מימון לפרויקט בוחן את הפרויקט באופן מעמיק ביותר ומעניק ליווי לפרויקטים בהם ישנו אחוז רווחיות מינימלי של כ 15% בתמ"א 2/פינוי בינוי ואחוז רווחיות זהה לפרויקטים של תמ"א 1/חיזוק ותוספות בנייה אך במקרה זה מוסיף הבנק לדו"ח האפס עוד 10% מסך ההוצאות הכולל וזאת בסעיף ההוצאות הבלתי מתוכננות.

כמו כן, עלויות הבנייה כיום באופן יחסי דבר שהקטין את הרווחיות במהלך התקופה האחרונה בה אין זרימת עובדים זרים לתחום. יש להדגיש כי יזמים רבים לא ייגשו לבצע פרויקטים אשר יניבו אחוז רווחיות מינימלי ובפרט כיום במועד בו אי הוודאות בתחום הנדל"ן גדולה. 

למען הסר ספק, הנתונים במאמר זה מתייחסים לעלויות ממוצעות וליזם הממוצע בכל הקשור לעלויות הבנייה, הבנק המלווה וכו.

במידה והשכלתם לבצע פרויקט תמ"א /פינוי בינוי בבניינכם נסו להתנתק מכמויות המידע שנקרו בדרככם על מנת לקבל תמונה עדכנית וספציפית לגבי הבניין שלכם.

אתר: WWW.VASHDI.CO.IL

 

 

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: